Re: [爆卦] 房仲手段大破解

作者: tachikoma (塔奇庫馬) 看板: Gossiping
標題: Re: [爆卦] 房仲手段大破解
時間: Sun Apr 3 00:50:16 2011

補個小掛
用自然人憑證或hinet
可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等
一筆十塊錢

通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%
比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高
通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五

房價*(0.8~0.85)=100萬
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
125萬~117.65萬
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢
也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考


※ 引述《goldandcash (把妳捧在手掌心)》之銘言：
: 剛剛底下有人說到其實不用付斡旋金
- 顯示引用文字 -
: 這是真的
: 因為只要寫下不動產買賣同意書就OK了
: 那個就已經有法律效益了
: 只是有些屋主啦
: 還是停留在看到錢才知你誠意的年代(我是真的遇過)
: 所以其實付個斡旋金也是無傷大雅
: 何謂斡旋金:
:　　 買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，
: 買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙
: 方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣
: 雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，
: 但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由
: 仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交
: 易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，
: 且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。
: 當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之
: 一部分，接著買賣雙方即正式會面簽
: 定買賣契約。
: 斡旋金的功用：
:　　 斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
: (1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探
: 得賣方所出之底價。
: (2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，
: 蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只
: 是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
: ，亦放棄了拒絕簽約之權利。
: (3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。
: 所以通常我還是會建議付斡旋
: 好了
: 回到正題
: 四、付斡
: 剛剛說到要付斡了
: 付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
: 當你付了斡旋
: 你就準備看仲介耍猴戲給你看了
: 他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
: 我被屋主趕出來了
: 我被屋主放狗咬了
: 半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
: 樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
: 這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
: 這些話記得聽聽就好了
: 通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
: 你只要回答說
: 辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意
: 兩到三次的回報後
: 你會發現
: 屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
: 你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
: 放屁
: 還記得我一開始說的
: 底價通常就是開價的75成
: 仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
: 這時候你就稍微個加個5-10萬給他
: 記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
: 請幫我再爭取看看
: 空中議價無法成交
: 仲介就會約見面談了
: 五、見面談
: 傳說中見面三分情的見面談
: 通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼
: 就會把你們帶到不同的小房間去
: 根本就沒啥機會碰到面
: 仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
: 在你面前說屋主難搞
: 在屋主面說你奧客
: 這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
: 保證價格會開始瘋狂的降價
: 從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
: 你只要最後加價65折頂多到7折
: 通常這就是成交最後的價格了
: 因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
: 六、成交
: 就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
: 我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
: 你就直接跟他談1趴
: 說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
: 為什麼要跟我收2趴
: 這時候仲介會為難一下子
: 但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
: 也怕被屋主怪罪
: 所以還是會成交
: 七、售後服務
: 成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
: 千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單
: 差不多就是這樣了
: 有問題再發問吧
: 希望這些可以稍微的幫助大家
: 對抗飆漲不止的雞巴房價
: 謝謝大家

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推 XXZDX: 你可以去Google學術上 搜查「八家將 國民黨 負面」 05/12 13:51
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