Re: [問卦] 合理房價是多少？

作者: DongRaeGu (東拉菇) 看板: Gossiping
標題: Re: [問卦] 合理房價是多少？
時間: Thu Jul  4 21:31:08 2013

合理房價就是有人願意用這個價格賣，有人願意用這個價格買，

就是合理房價了啊，如果修車八萬一你也願意修，那就是公道價了，

也是合理的。

台灣的房地產炒作問題是無解的啦，兩蔣時代沒將不動產稅制建立好，

現在當然更沒有救了，現在如果要用稅賦控制房價，保證藍綠跟老百姓都出來反的，

華人愛買房是根深蒂固植入基因裡的，每個人買房都想著未來會不會漲，

那你要怎麼打房呢？



看看德國日本美國都一樣，都是課高昂的財產稅，每年繳房屋總價1%、2%或以上都有，

光稅就把土地炒作的利潤給吃掉，那誰還會想炒房？

但台灣不是啊，台灣名目地價稅雖然也是1%，可是看的是公告地價，不是實價，

而台灣公告地價幾乎都只有市價的1/5，台北市公告地價已算全台最高，

但也不過就只有市價1/4，所以等於地價稅只有0.2~0.25%，

更離譜的是，台灣的自用住宅優惠稅率還要再乘1/5，所以台灣真正的地價稅只有0.04%，

持有成本低到根本可以無視，你能怪台灣人不炒房嗎？

對了，附帶一提，投資客也都是找人頭來登記自用住宅的，

所以幾乎沒人在繳那個非自用住宅1%，都是繳0.2%的。



再者，台灣人其實一直都愛炒房，只是在過去經濟成長好的時候，

你買股票、把錢拿出來作點小生意的投報都不輸炒房，

因此大家對於炒房這件事其實還沒那麼厭惡，反正我不炒房，其他也很好賺。

但是這十多年台灣經濟成長減緩了，股票不好做了，全球經濟情勢欠佳，

低利的環境下，在台灣持有成本極低的不動產就成了避險與保本最好的投資管道，

不過，因為不動產的價格高，形成了一定程度的進入障礙，

就算你想貸款炒房，你沒有擔保銀行可能把錢借你嗎？

故能賺的都是口袋較深的有錢人，與70、80年代全民瘋股票大家都有得賺的情形不同，

自然會讓一般人對炒房產生了厭惡。



說到底，要解決炒房問題很簡單，把公告地價調高至與市價相同，

同時廢除自用住宅優惠，全體一律適用1%起跳的地價稅，問題就全都解決了，

實價課稅也是一樣，如此每年光稅就吃光投報，那不動產投機還玩得下去嗎？

最終房價就會降到租金投報扣除稅賦後與定存差不多甚至還略低一點的價位，

而不動產租金價格的行情是與受薪階級的薪水連動的，因此稅一收房價綁租金，

那麼房價自然就會是受薪階級所能夠負擔得起了，

而這個價格，就是標題所說的合理房價，你賺多少錢，繳得起多少稅，

就買多大、多好的房子，合情合理。



至於什麼空屋稅的，那只是騙外行的話術，全世界根本沒國家在用的，

首先問題就是空屋要怎麼判斷？一個月住三天算不算空屋？住十天呢？

我有五間房，一個月每間睡六天，這算空屋嗎？

國際企業的CEO只有一間豪宅，可他一年到頭有300天以上都在國外跑生意，

他的房子算空屋嗎？

如果用水用電來判斷有沒有人住？那魯蛇用水用電超省的，算不算空屋？標準怎麼定？

如果稅很高，那建商或投資客放著水流、放著冷氣給蚊子吹來避稅，行不行？

如果我喜歡超大的居住空間，我買了四間房，我說A房是我臥室，

B房是我的客廳，C房是餐廳，D房是廚房兼洗衣間，這樣可以嗎？

所以空屋稅什麼的，實務執行上極度困難，而執行困難的制度，就會造就很多漏洞，

因此，不要說什麼要打投資客不要打到自住客這種鬼話，台灣不動產自有率超高，

大多數的房都打不到，是要打什麼？打鬼嗎？奢侈稅就只是抑制短期進出的投機交易，

但對於長期投資的投資客、建商，或是一般自住客，都完全沒有效果，

整體房價當然還是不斷上漲。



總而言之，台灣炒房不是只有這十年的事而已，

只是過去做什麼都比炒房賺，而現在只剩炒房在賺，所以讓多數沒得賺的人不爽罷了，

稅制才是解決一切問題的關鍵，不過呢，台灣這環境也是老百姓自己選的，

怪不得別人，鄉民回家問問自己的父母，問他們願不願意每年繳總價1%起跳的地價稅，

然後房價會逐年下跌到合理房價，你問問他們願不願意好了。

所以說，不要怪馬英九，也不要怪立委，要怪，就怪台灣人自己，

每個人買房，最關心的都不是這個房子好不好、地點好不好，

而是關心這房子未來會不會漲... 每個自住客其實也都是投資客，

只是口袋比較淺買不起太多間罷了。

羨慕德國、羨慕日本的同時，也先想想這些國家的人民願意用付出高稅來換合理房價，

台灣呢？呼應我一開始所說的，兩蔣時代沒有建立起制度，現在後悔也來不及了，

藍綠上台都不可能做到，那就不要期待會有合理房價出現的一天了。



最後，有人關心台灣會不會崩崩，基本上，台灣很難崩，

因為持有成本太低了，地價稅那麼低，房子擺著根本也沒影響，

開天價沒人買，我就擺著不賣總可以吧？房價要跌也只是緩跌，

除非真的很缺錢，不然稅那麼低根本沒有非賣房不可的壓力，

因此，台灣不可能發生一夕崩盤，一堆人跳樓自殺、銀行倒光光的情形出現，

不過很有可能會有建商會倒就是了，民國8x年就上演過這種戲碼。

總之，台灣要有救，想要房價合理化，那就是全民支持不動產持有需課重稅，

其他一律都沒用，攏是假，想要跟德國日本比，先看看人家要繳多少稅吧，

不要又不想繳稅給政府，又想享受低房價，這種事是不可能存在資本主義的世界裡的。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 111.248.52.153
 [1;37m推  [33mmyIDis7 [m [33m:房價用市場機制去看 窮人就只有被剝削的命 因為沒有替代品  [m 07/04 21:31
 [1;31m→  [33mMarino [m [33m:2德國除了稅以外還有別的手段 基本是禁止炒房的             [m 07/04 21:33
 [1;37m推  [33mdogbydog [m [33m:太認真的吧                                             [m 07/04 21:34
 [1;31m→  [33mMarino [m [33m:所以上次才有個德國人周旺財要來臺灣開房仲 因為太爽了呆丸  [m 07/04 21:35
 [1;31m→  [33mMarino [m [33m:在房市這塊簡直就是無政府主義者的夢想天堂                 [m 07/04 21:35
 [1;31m→  [33mdarkgoblin [m [33m:台灣人民很簡單 財團只要把人民綁在一起 人民就會為他   [m 07/04 21:39
 [1;31m→  [33mdarkgoblin [m [33m:發聲 很多財團要繳幾億 人民繳幾百的東西就這樣被反對   [m 07/04 21:39

不 絕對不是繳幾百而已 如果調高公告地價 並且取消自用住宅優惠

那地價稅的負擔會是目前的25倍 這是好幾萬的差距了

故在台灣絕對不可能成功 所以不要怪馬英九為什麼不實價課稅

人民自己的選擇 無解 你要說馬英九應該要為了台灣未來做對的事

你是傻了嗎? 這種人在民主制度下是不可能出現的啦

 [1;37m推  [33me04su3 [m [33m:推好文                                                   [m 07/04 21:41
 [1;37m推  [33mNighteif [m [33m:鬼島的房價,你我都推了一把                              [m 07/04 21:44
 [1;37m推  [33mgioce [m [33m:茅塞頓開                                                  [m 07/04 21:44
 [1;37m推  [33mshallwestart [m [33m:推                                                 [m 07/04 21:45
 [1;31m→  [33mgioce [m [33m:好文!                                                     [m 07/04 21:46
 [1;37m推  [33mnickall [m [33m:空屋稅有很難?一個人名下有5間 就課你四間 只是有心還是可  [m 07/04 21:52
 [1;31m→  [33mnickall [m [33m:以逃掉....                                              [m 07/04 21:52

.....你知道什麼叫人頭嗎？

台灣現在的非自用地價稅率1%，自用再優惠是0.2%，相當程度上也有空屋稅的理念，

但是你知道投資客也都只繳0.2%嗎？為什麼？因為都人頭登記啊...

所以你說空屋稅有很難？當然很難啊...現行你連非自用都課不到了，

你為什麼會產生空屋就課得到的問題？

還有我講的，空屋怎麼判斷？30天都沒人住才叫空屋？

那我一個月住1天算不算空屋？

跨國企業CEO只有一間豪宅，但他一年只在台灣住30天，請問他家算不算空屋？

什麼沒有很難，根本超難的好嗎？

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:德國自用住宅免房屋稅......                              [m 07/04 21:53
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:地價稅稅率在0.26~0.35%之間                              [m 07/04 21:53

錯，地價名目稅率是0.26%~0.35%沒錯，但是還要再乘上一個稽征率的數字，

這數字會依土地的種類以及所在的區域有所不同，

比方說大城市可能就比較高，而鄉下就比較低，大城市的市鎮稽征率是350%，

也就是說真正的稅率是房屋總價*地價稅(0.26~0.35%)*稽征率(350%)，一樣是1%上下，

請先了解喔。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:空屋稅世界上無先例的樣子                                [m 07/04 21:55

當然，因為實務執行困難重重，極易造就法律漏洞。

 [1;37m推  [33mEric0605 [m [33m:推                                                     [m 07/04 22:01
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:只課土地不課房屋,跟你說的房屋總價的1%應該差很多         [m 07/04 22:01

台灣貴的是土地，房屋本身的價值很低的好嗎...

台北市的破公寓建物本身值多少錢？都是地在貴好嗎？

你沒看到我整篇文都在講地價稅沒在講房屋稅嗎...

炒"房"是通稱，但真正能炒的是土地不是建物好嗎... 建物本身跟車一樣只會愈來愈舊，

怎麼炒... 只有土地才能炒作的好嗎？ 你真的懂嗎...

 [1;37m推  [33mhorsetail [m [33m:稅的確低到哭爸                                        [m 07/04 22:03
 [1;37m推  [33msdhpipt [m [33m:那是台灣不是德國,德國並不是地價佔比較多                 [m 07/04 22:04

...........................................................................

誰來救救這位的智商啊...

一個建物，從落成之後，建物本身的價值就是逐年下降的，

而建物成本是這樣，以台灣為例，5樓以下的透天公寓一坪是5萬，

就算是最貴的25層的SRC鋼骨大樓一坪差不多8萬...

房屋價值再高，也不可能超過地價好嗎...

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:你原文是說 "每年繳房屋總價1%、2%或以上都有"             [m 07/04 22:05

因為這些國家都是實價課稅啊...交易價格都一清二楚...

居然有人說房價比地價高...拜託你，加油一點好嗎？

的確有可能房價比地價高啦，超級鄉下地方啦，不過你會擔心鄉下地方買不起嗎？

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:地上物價值超過持份地價的地方,隨便都有好嘛               [m 07/04 22:08

隨便都有？拜託你，你台北市找得到一處地上物價值本身價值超過它的地價的，

你找得到，我請你吃王品，請鄉民吃雞排，你找不到，你請我王品跟鄉民雞排，要嗎？

對了，不要找古績給我謝謝，那很可笑。

那麼容易，請你"隨便"找一間。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:總之你講的 "每年繳房屋總價1%、2%或以上都有",並不是德國  [m 07/04 22:10
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:德國如果是買第一屋,通常都低於1%                         [m 07/04 22:10

基本數學會算嗎？ 德國大城市來說0.35%*350%=1.23% 有低於1%嗎？

對了，你要說稅率低的鄉下地方？ 台灣鄉下地方你買不起嗎？

舉例當然要舉大城市跟台北市的狀況比啊。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:你的原文 "房屋價值再高，也不可能超過地價好嗎..."        [m 07/04 22:12
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:有說是台北市嗎????                                      [m 07/04 22:13

請問一下吼，現在大家抱怨的是買不起台北市的房，還是抱怨買不起鄉下的房？

你要是肯住鄉下，那還吵什麼買不起，22k都買得起鄉下好嗎？

還有，你說鄉下很容易？ 拜託你，去找一間新透天，成交價扣掉5萬*室內坪數，

再除以建坪，每坪地價不到5萬的給我看，拜託，外行就別裝懂了...

 [1;37m推  [33mterry66 [m [33m:調一下稅率 全民:挖勒@$%#^^政府搶錢阿 鬧阿 反阿 抗議阿   [m 07/04 22:13
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:後面又自己承認自己講錯: "的確有可能房價比地價高啦"      [m 07/04 22:13
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:然後在那邊嗆雞排????                                    [m 07/04 22:14
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:不用地價低於房價,算地2/3,房1/3好了,你用德國最高稅率最   [m 07/04 22:14
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:高市鎮率下去算,會到1%嗎???? 計算機按一下                [m 07/04 22:14

0.35%*350%=1.23% 你小學有畢業？

大家在討論"合理房價"問題，當然是在討論都會區的房價啊，

嘉義、南投鄉下你會買不起嗎？不以台北市為例，你是要舉啥為例？笑死我。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:你沒乘2/3                                               [m 07/04 22:17
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:"每年繳房屋總價1%、2%或以上都有"  <=你的原文            [m 07/04 22:17

房哪來2/3... 天啊... 不要再不懂裝懂了...

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:你買房子,然後房屋總價=持份地價喔????                    [m 07/04 22:19
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:台灣一般建商會計上拆算房地課稅標準,就是房1/3,地2/3      [m 07/04 22:20

.....會計是會計，你去問銀行去你家估價，如果他估你家建物占你家總價1/3，

我請你吃雞排啦，對了，萬一你住超鄉下偏僻爛地方，房子又剛新建用超貴建材，

那我沒話講啦，歡迎你來台北找我，我招待你雞排。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:地價低於總價2/3的狀況隨便都有好嘛                       [m 07/04 22:25
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:http://sale.591.com.tw/sale-detail-874135.html          [m 07/04 22:25
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:屋齡45年了,巷內住3建地6.3坪,一坪300萬去算,是不是2/3     [m 07/04 22:26
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:找新房子會更低喔                                        [m 07/04 22:27
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:http://sale.591.com.tw/sale-detail-885956.html          [m 07/04 22:27

你找的這棟是電梯大樓好嗎... 誰跟你建地6.3坪...

頂高麗景，大安公園第一排耶，

土地一坪只要300萬？ 我全買，好嗎？ 300萬一坪，誰賣你啊...

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:新生南路第一排,就算建地算一坪千萬好了,還不到總價一半    [m 07/04 22:28
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:快去請大家吃雞排吧,我沒空別找我.....                    [m 07/04 22:29

你到底會不會算啊...要看土地持分的好嗎...

 [1;37m推  [33mmotorolla [m [33m:好聞阿                                                [m 07/04 22:30
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:你不知道買房子有持份的土地權狀喔??? 到底誰不懂???       [m 07/04 22:31

你也知道有啊，那既然你懂就不要說頂高麗景建地一坪只要300萬這種外行話了。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:我就是用持份土地大小去算的,你看不懂喔?                  [m 07/04 22:33
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:6.3是第一個網頁,21坪是第二個網頁                        [m 07/04 22:33

而且你把開價當成交價看，當然會高估建物價格，

你拿實價登錄網的個案來講還有點道理，你拿591的開價來算，這不是笑話？

頂高麗景一坪開價258萬？ 你知道勤美樸真實價登錄高樓層一坪175萬嗎？

頂高還有當初都更因為釘子戶而缺一角，基地根本不是方正的，你應該都不知道吧？

 [1;31m噓  [33mfedona [m [33m:廢物鬼島不意外                                           [m 07/04 22:34

知道就好，人民自己選的，怪不得別人。

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:頂高麗景我是用一千萬去算的,自己看上面推文               [m 07/04 22:34
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:"新生南路第一排,就算建地算一坪千萬好了"  <=自己看       [m 07/04 22:35
 [1;37m推  [33mBAGeo [m [33m:推把公告地價調高至與市價相同                              [m 07/04 22:35
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:總之,地價低於房屋總價2/3的,隨便都找得到                 [m 07/04 22:35
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:還是DongRaeGu你要我繼續找例子給你???                    [m 07/04 22:36

你知道你找的例子都是在打你自己臉嗎？ XDDDDDDDD

 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:http://sale.591.com.tw/sale-detail-884844.html          [m 07/04 22:37

都跟你講了，591的開價又不是成交價，不要再打自己臉了好嗎？
※ 編輯: DongRaeGu       來自: 111.248.52.153       (07/04 22:38)
 [1;31m→  [33msdhpipt [m [33m:持份建地10.97坪,你去算地價多少? 總價2.4億               [m 07/04 22:38
 [1;37m推  [33mvincentsoon [m [33m:專業給推~~                                          [m 07/04 22:59